ソニー銀行は8月から、変動型の住宅ローンの基準金利を0.2%引き上げて年2.007%にすることを発表しました。
出典：日本経済新聞 ソニー銀行、住宅ローン変動金利0.2%引き上げ 8月から
ネット銀行大手のソニー銀行だけに、多くの住宅購入者が選ぶ変動型にも金利引き上げの動きが広がりの様相が伺えます。
金利の引き上げがあると、リスク回避としての住宅ローンの借り換えが考えられます。
住宅ローンの借り換えになると気になるのが住宅ローン控除です。
じつは、借換えによる新しい住宅ローンは原則として控除の対象外です。
というのは、住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローンは、住宅の新築、取得、増改築などのために直接必要な借入金または債務に限られるからです。
ただし、一定の要件の下、借り換え後の借入金について引き続き住宅借入金等特別控除を受けられます。
この記事では、借り換えによる住宅ローン控除について、注意点を解説しました。
金利上昇時の住宅ローン借り換えについて
一般的に金利上昇時は以下二つの借り換えが考えられます。
- 変動金利から固定金利への借り換え
- 高金利の固定金利から低金利の固定金利への借り換え
変動金利から固定金利への借り換え
金利上昇が予想される環境では、将来の金利上昇リスクを回避するために有効な選択肢となる可能性があります。
高金利の固定金利から低金利の固定金利への借り換え
すでに金利が上昇傾向にある中では、現在の比較的低い金利で借り換えることで、将来の金利負担を軽減できる可能性があります。
借り換えでの住宅ローン控除
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合に一定の条件を満たせば、所得税や住民税から一部の金額が控除される制度です。借り換えを行った場合でも、条件を満たせば引き続き住宅ローン控除を受けることができます。
以下に、借り換え後も住宅ローン控除を受けるための条件や具体例を交えて解説します。
借り換え後も住宅ローン控除を受けるための条件
借り換え後も住宅ローン控除を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。
借り換えの目的が現在の住宅ローンの返済であること
新しい住宅ローンが、現在の住宅ローンの返済のためのものであることが明らかでなければなりません。
新しい住宅ローンが住宅ローン控除の要件を満たすこと
借り換え後のローンが住宅ローン控除の対象となるためには、以下の要件を満たしている必要があります
- 借り入れした人の合計所得金額が3000万円以下であること
- ローンの返済期間が10年以上であること
借り換え後の住宅ローン控除の注意点
借り換え後の住宅ローン控除については以下の注意点があります。
控除期間の延長はない
住宅ローン控除の適用期間は、居住を開始した時点からカウントされます。借り換えをしたからといって、新たに10年間控除されるわけではありません。
控除額の再計算が必要になる場合がある
借り換え後の住宅ローン控除額は、年末のローン残高に基づいて計算されます。借り換えに伴う諸費用が増加し、返済金額が増える場合は、控除額の調整が必要になることがあります。
借り換えの住宅ローン控除の対象額
住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高が控除の対象となります。
借り換えをすると、住宅ローンの年末残高は新しい住宅ローンになりますが、借り換え直前の住宅ローンの残高と新しい住宅ローンの借入額によって、控除対象額が違うので、注意が必要です。
借り換えでの住宅ローンの年末残高の計算方法
借り換えでの住宅ローン控除の対象となる年末残高は、借り換え直前の住宅ローン残高、新しい住宅ローン借入額、新たな住宅ローンの年末残高により算出します。
| 借り換え直前における当初の住宅ローン等の残高 | Ａ |
| 借り換えによる新たな住宅ローン等の借入金額（当初金額） | Ｂ |
| 借り換えによる新たな住宅ローン等の年末残高 | Ｃ |
借り換えにより、新たな住宅ローンの借入金額が借り換え直前の住宅ローン残高以下であれば、新たな住宅ローンの年末残高が控除の対象となります。
A ≧ Bの場合
住宅ローン控除の対象額‥C
しかし、新たな住宅ローンの借入金額が借り換え直前の住宅ローン残高を超える場合は、新たな住宅ローンの年末残高のうち、借り換え直前の住宅ローン残高に対応する部分が、控除の対象となります。
A＜ Bの場合
住宅ローン控除の対象額‥C × A / B
具体例
住宅借入金等特別控除を受ける場合の、借り換え後の住宅ローンの年末残高について具体的な金額を用いて解説します。
新たな住宅ローンの借入金額が借換え直前の住宅ローン残高以下の場合（A ≧ Bの場合）
| 借り換え直前における当初の住宅ローン等の残高 | 3,000万円 |
| 借り換えによる新たな住宅ローン等の借入金額（当初金額） | 2,800万円 |
| 借り換えによる新たな住宅ローン等の年末残高 | 2,750万円 |
借り換え前住宅ローン残高が、A≧Bなので、控除の対象となる金額はそのままCとなります。
対象額 = C = 2,750万円
新たな住宅ローンの借入金額が借換え直前の住宅ローン残高を超える場合（A＜ Bの場合）
| 借り換え直前における当初の住宅ローン等の残高 | 3,000万円 |
| 借り換えによる新たな住宅ローン等の借入金額（当初金額） | 3,500万円 |
| 借り換えによる新たな住宅ローン等の年末残高 | 3,450万円 |
この場合、A<Bなので、控除の対象となる金額は以下の計算式を用いて算出します。
対象額 = C × A / B
∴ 3,450万円 × 3,000万円 / 3,500万円 = 約2,957万円
このように、借り換えを行った場合でも、住宅借入金等特別控除を受けるための対象となる住宅ローンの年末残高は、借り換え前後のローン残高と借入金額の比較によって異なります。
まとめ
銀行の金利引き上げが話題に上がると、住宅ローンの借り換えを検討する方も増えてきます。
借り換え時に重要なポイントの一つが、住宅ローン控除の適用条件です。
住宅ローン控除は新規の借入れや改築のためのローンに適用されますが、借り換えによる新たなローンも一定の条件を満たせば引き続き控除を受けられます。
特に、借り換え前後のローン残高や借入金額に基づいた控除額の計算が重要です。借り換えを検討する際は、金利の動向や控除条件をよく確認し、最適な選択をすることが大切です。
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また、読者が理解しやすいように厳密ではない解説をしている部分があります。
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