親子間での土地の貸借はよくある取引で、親子であるからこそ権利金や地代の支払いをしない方が一般的には多いものです。その場合の課税関係はどうなるのか？
以下に、実際に当事務所でも相談頂いたケースをパターン別に３つに区分して解説したいと思います。
①子供が親の土地に建物を建てた場合
子供が親の土地に建物を建築する場合、親子間に権利金の収受はなく、地代も支払わなければ、「使用貸借契約」となります。
土地の使用貸借契約では、借地権利金収受の慣行がある地域でも使用貸借による使用権の価額は０として扱われるため借地権は発生しません。そのため、土地使用の権利を無償取得しても贈与税の課税はありません。
なお、将来の相続発生時の土地の評価は、借地権は発生していませんので、自用地評価となります。
②子供が親の借地上に建物を建てた場合
借地権者の父親から借地権の目的となる土地を借り、建物を建築する場合、使用権の価額は０として扱われるため、親が有する借地権の贈与はなかったものとされます。ただし、建物所有者、借地権者、地主の連名で「借地権の使用貸借に関する確認書」を所轄税務署に提出し、その確認を受けることが前提とされています。なお、相続発生時には、借地権は贈与されていませんので、相続財産となります。
③親が借地人の土地を子が取得する場合
借地権の目的となっている土地を借地権者以外のものが取得し、その貸借が使用貸借である場合には、地代の支払いがなくなったことで、借地権が消滅し、借地権相当の権利が土地の取得者に帰属すると解され、借地権の贈与を受けたものとして贈与税の課税関係が生じます。
ただし、借地権者と土地の取得者が連名で、「借地権の地位に変更がない旨の申出書」を所轄税務署に提出した場合には、借地権者の借地権は存続するため、借地権の贈与はなかったものとして取り扱われます。
なお、「借地権の地位に変更がない旨の申出書」を所轄税務署に提出した場合は、借地権は存続するため、相続時にはその借地権は相続財産となります。
■文責 井手昭仁
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